등기부등본 보는 법
초보자도 5분이면 완벽 이해
집 계약 전 반드시 봐야 하는 등기부등본. 어디서 떼는지, 뭘 봐야 하는지 처음 보시는 분도 이 글 하나로 끝낼 수 있어요.
집을 구할 때 가장 먼저 해야 할 일은 등기부등본 확인입니다. 하지만 처음 보면 온통 한자와 법률 용어라 당황하기 쉽죠. 핵심만 쏙 뽑아 설명해 드릴게요.
① 등기부등본이란?
등기부등본은 부동산의 주민등록등본과 같습니다. 그 집의 소유자가 누구인지, 빚이 얼마나 있는지, 경매가 걸려있는지 등 모든 법적 정보가 담겨있어요.
💡 등기부등본으로 알 수 있는 것
✅ 현재 집주인이 누구인지
✅ 은행 대출(근저당)이 얼마나 있는지
✅ 경매·압류·가처분이 걸려있는지
✅ 신탁 여부, 전세권 설정 여부
② 발급 방법
| 방법 | 비용 | 특징 |
|---|---|---|
| 인터넷등기소 (iros.go.kr) | 700원 | 가장 간편, 24시간 발급 |
| 무인발급기 | 700원 | 법원·등기소 내 설치 |
| 등기소 방문 | 1,000원 | 창구 직접 방문 |
| 정부24 | 무료 열람 가능 | 열람용 (출력 불가) |
③ 등기부등본 구성
📋 표제부 — 집의 기본 정보
소재지, 면적, 용도(주거용·상업용), 건물 구조 등 집의 기본 정보가 담겨있습니다. 실제 계약하려는 집과 일치하는지 확인하세요.
🔵 갑구 — 소유권에 관한 사항
현재 집주인(소유자)이 누구인지 나옵니다. 계약 상대방의 신분증과 반드시 대조하세요. 압류·가처분·경매개시결정 등 소유권 분쟁 내용도 여기에 기재됩니다.
⚠️ 갑구에 압류·경매개시결정이 있으면 절대 계약하지 마세요!
🔴 을구 — 소유권 이외의 권리 (빚 정보)
근저당권(은행 대출), 전세권, 지상권 등이 기재됩니다. 가장 중요한 부분이에요. 근저당권 채권최고액이 클수록 위험합니다.
⚠️ 을구가 비어있으면 좋은 것! 근저당이 없다는 뜻입니다.
④ 꼭 확인해야 할 항목
| 확인 항목 | 위치 | 판단 기준 |
|---|---|---|
| 소유자 확인 | 갑구 | 계약 상대방 = 등기 소유자인지 |
| 근저당 채권최고액 | 을구 | (근저당+전세금) ÷ 매매가 < 70% 이내 |
| 압류·가처분 | 갑구 | 기재 있으면 계약 금지 |
| 신탁 등기 | 갑구 | 기재 있으면 수탁자 동의 필요 |
| 전세권 선순위 | 을구 | 내 보증금보다 먼저 설정된 전세권 확인 |
⑤ 이런 등기부등본은 조심!
❌ 갑구에 "압류", "가압류", "경매개시결정" 기재
❌ 을구에 근저당 채권최고액이 매매가의 60% 이상
❌ 갑구에 "신탁" 기재 (수탁자 동의서 없으면 무효)
❌ 소유자 변경이 최근에 잦은 경우
❌ 발급일이 오래된 등기부등본 (반드시 당일 재발급)
📋 등기부등본 핵심 요약
① 인터넷등기소(iros.go.kr)에서 700원에 발급
② 갑구 = 소유자 확인, 압류·경매 여부
③ 을구 = 근저당(빚) 확인 → 비어있으면 최고
④ (근저당+전세금) ÷ 매매가 70% 이하인지 계산
⑤ 계약 당일 반드시 재발급해서 최신본 확인
머니픽프로 · money-pickpro.tistory.com
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