부동산 등기부등본 보는 법 — 전세 계약 전 꼭 확인할 3가지 항목

부동산 인사이트 · 2026.05.27

부동산 등기부등본 보는 법 —
전세 계약 전 꼭 확인할 3가지 항목

전세 계약 전 집주인이 건네는 서류보다 먼저 확인해야 할 것이 있습니다. 바로 등기부등본입니다. 등기부등본에는 해당 부동산의 소유자, 담보 현황, 권리 관계가 모두 담겨 있습니다. 표제부·갑구·을구 세 파트의 의미와 각각 무엇을 확인해야 하는지 초보자 기준으로 정리했습니다.

목차

1. 등기부등본이란?
2. 등기부등본 3가지 구성 — 표제부·갑구·을구
3. 전세 계약 전 꼭 확인할 3가지 항목
4. 등기부등본 발급 방법
5. 계약 당일 재확인이 필요한 이유
6. 전세 계약 전 체크리스트
7. 핵심 정리

1. 등기부등본이란?

등기부등본은 부동산의 공식 이력서입니다. 해당 부동산이 누구 소유인지, 담보(근저당)가 얼마나 잡혀 있는지, 다른 사람의 권리가 설정돼 있는지를 확인할 수 있는 공적 문서입니다.

전세 계약 전 이 서류를 확인하지 않으면 보증금이 위험에 처할 수 있습니다. 집주인이 직접 제공하는 서류와 달리, 등기부등본은 누구나 직접 발급해 확인할 수 있습니다.

등기부등본 기본 개요

정식 명칭

부동산 등기사항전부증명서

발급 기관

대법원 인터넷등기소 (iros.go.kr)

발급 비용

열람 700원 / 발급(출력) 1,000원

구성

표제부 / 갑구 / 을구

확인 시점

계약 전 + 계약 당일 잔금 지급 직전

2. 등기부등본 3가지 구성 — 표제부·갑구·을구

등기부등본은 크게 세 파트로 나뉩니다. 각 파트가 담고 있는 정보가 다르므로 순서대로 확인하는 것이 중요합니다.

Part 01

표제부

부동산의 기본 정보를 담고 있습니다. 주소, 면적, 구조, 건물 종류 등이 기재됩니다.

확인 포인트: 계약서 주소와 동일한지 대조. 면적이 실제와 다른 경우 주의.

Part 02

갑구

소유권에 관한 사항을 기재합니다. 현재 소유자가 누구인지, 소유권 변동 이력이 담겨 있습니다.

확인 포인트: 계약 상대방(집주인)이 현재 소유자와 일치하는지 반드시 확인.

Part 03

을구

소유권 이외의 권리를 기재합니다. 근저당권, 전세권, 임차권 등 담보 설정 내역이 모두 나옵니다.

확인 포인트: 근저당 설정 금액과 채권최고액. 비어있을수록 안전.

세 파트 중 을구를 가장 꼼꼼히 확인해야 합니다. 을구에 근저당이 많이 잡혀 있다면 집이 경매로 넘어갈 경우 보증금을 돌려받기 어려울 수 있습니다.

3. 전세 계약 전 꼭 확인할 3가지 항목

확인 항목 01

소유자와 계약 상대방이 같은가 — 갑구 확인

갑구의 현재 소유자 이름과 계약서에 적힌 집주인 이름이 일치해야 합니다. 다르다면 대리인 계약 여부를 반드시 확인해야 하며, 위임장과 인감증명서를 요청하는 것이 좋습니다.

확인 항목 02

근저당 설정 금액이 얼마인가 — 을구 확인

을구에 근저당이 설정돼 있다면 채권최고액을 확인합니다. 일반적으로 (주택 시세 × 80%) 이하에서 보증금 + 근저당 합산액이 유지되는지 확인하는 것이 기준으로 활용됩니다. 다만 정확한 안전 기준은 개인 상황에 따라 다르므로 전문가 확인을 권장합니다.

확인 항목 03

가압류·예고등기·경매 개시 결정이 있는가 — 갑구 을구 모두 확인

갑구와 을구 모두에서 가압류, 가처분, 예고등기, 경매 개시 결정 등의 문구가 있는지 확인해야 합니다. 이런 항목이 기재되어 있다면 계약을 진행하기 전에 반드시 전문가 확인이 필요합니다.

4. 등기부등본 발급 방법

등기부등본은 인터넷으로 직접 발급할 수 있습니다. 집주인을 통하지 않고 본인이 직접 발급해 확인하는 것이 중요합니다.

1

대법원 인터넷등기소 접속

iros.go.kr 에 접속합니다. 회원가입 없이도 열람이 가능하며, 공동인증서(구 공인인증서)가 있으면 발급도 가능합니다.

2

부동산 주소 검색

계약 예정 부동산의 주소를 입력합니다. 아파트의 경우 동·호수까지 정확히 입력해야 원하는 등기부등본이 조회됩니다.

3

열람 또는 발급 선택

열람은 700원, 출력 발급은 1,000원입니다. 내용 확인이 목적이라면 열람으로 충분합니다. 계약서 첨부용이 필요하다면 발급(출력)을 선택합니다.

4

표제부·갑구·을구 순서로 확인

발급된 문서를 위에서부터 순서대로 읽습니다. 모르는 용어가 나오면 계약 전에 반드시 의미를 확인하고 넘어갑니다.

5. 계약 당일 재확인이 필요한 이유

등기부등본은 계약 전에 한 번만 확인하면 되는 서류가 아닙니다. 계약 당일, 특히 잔금을 지급하기 직전에 다시 한 번 발급해 확인하는 것이 중요합니다.

확인 시점	이유
계약 전	소유자 확인, 근저당 현황 파악, 권리 관계 이상 유무 확인
잔금 지급 직전	계약 후 근저당이 추가로 설정됐는지, 소유자가 바뀌었는지 재확인

계약 이후 잔금 지급 전 사이에 집주인이 추가로 담보를 설정하거나 소유권이 이전되는 경우가 드물지 않습니다. 잔금 지급 당일 아침에 다시 한 번 발급해 확인하는 것이 보증금을 지키는 데 도움이 됩니다.

6. 전세 계약 전 체크리스트

등기부등본 확인 체크리스트

• 등기부등본을 집주인이 아닌 내가 직접 발급했는가
• 표제부의 주소가 계약서 주소와 동일한가
• 갑구의 현재 소유자가 계약 상대방과 일치하는가
• 갑구에 가압류·가처분·예고등기·경매 개시 결정이 없는가
• 을구의 근저당 채권최고액을 확인했는가
• 근저당 합산액 + 보증금이 시세 대비 과도하지 않은지 검토했는가
• 을구에 선순위 전세권·임차권이 등기돼 있지 않은가
• 잔금 지급 당일 등기부등본을 재발급해 재확인할 계획인가
• 확정일자와 전입신고를 잔금 지급 당일 즉시 처리할 계획인가

위 항목 중 하나라도 불확실한 부분이 있다면 계약을 서두르기보다 공인중개사나 법률 전문가에게 확인을 받은 뒤 진행하는 것이 안전합니다.

7. 핵심 정리

등기부등본 한눈에 보기

• 등기부등본은 부동산의 소유자·담보·권리 관계를 확인하는 공적 문서
• 표제부 — 주소·면적 등 기본 정보 확인
• 갑구 — 소유자 확인 + 가압류·경매 개시 여부 확인
• 을구 — 근저당 채권최고액 확인이 핵심
• 계약 전 1회 + 잔금 지급 당일 1회 총 2번 발급·확인 권장
• 대법원 인터넷등기소(iros.go.kr)에서 열람 700원, 발급 1,000원
• 등기부등본은 집주인이 아닌 본인이 직접 발급해 확인할 것

이 글은 2026년 5월 기준 정보 제공을 목적으로 작성되었습니다. 부동산 제도와 세금 기준은 시기와 개인 상황에 따라 달라질 수 있으므로, 실제 계약이나 신고 전에는 공식 기관 또는 전문가 확인이 필요합니다. 이 글은 법률 조언이나 투자 권유가 아닙니다.

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