등기부등본 보는 법 — 표제부·갑구·을구 구조와 계약 전 확인 순서 2026 정리

부동산 인사이트 · 2026.06.17

등기부등본 보는 법 —
표제부·갑구·을구 구조와 계약 전 확인 순서 2026 정리

부동산 계약을 앞두고 가장 먼저 떼어보는 서류가 등기사항전부증명서, 흔히 말하는 등기부등본입니다. 그런데 많은 분들이 소유자 이름만 확인하고 넘어갑니다. 정작 보증금 안전과 직결되는 정보는 다른 칸에 숨어 있습니다. 표제부·갑구·을구가 각각 무엇을 담고 있는지, 계약 전 어떤 순서로 확인해야 하는지 초보자 기준으로 정리했습니다.

목차

1. 등기부등본이란?
2. 등기부등본의 3단 구조 — 표제부·갑구·을구
3. 칸별로 꼭 봐야 할 것
4. 등기부등본 발급 방법
5. 계약 전 확인 순서
6. 계약 전 점검 체크리스트
7. 자주 묻는 질문
8. 핵심 정리

1. 등기부등본이란?

등기부등본의 정식 명칭은 등기사항전부증명서입니다. 해당 부동산이 어떤 건물인지, 현재 주인이 누구인지, 빚이 얼마나 잡혀 있는지를 한 장에 담은 공적 서류입니다. 사람으로 치면 그 집의 신분증에 해당합니다.

누구나 인터넷으로 열람·발급할 수 있고, 소유자 동의 없이도 주소만 알면 확인이 가능합니다. 계약 상대방이 건네준 서류만 믿기보다, 본인이 직접 최신본을 떼어 권리 관계를 확인하는 습관이 중요합니다.

등기부등본 기본 개요

정식 명칭

등기사항전부증명서

구성

표제부 · 갑구 · 을구 (3단 구조)

발급처

대법원 인터넷등기소 (온라인)

수수료

열람 700원 · 발급 1,000원 수준 (변동 가능)

유효성

내용은 하루 만에도 바뀜 — 계약 당일 발급본 확인 권장

발급 옵션

'말소사항 포함'으로 발급해 과거 이력까지 확인

2. 등기부등본의 3단 구조 — 표제부·갑구·을구

등기부등본은 표제부, 갑구, 을구 세 부분으로 나뉩니다. 각 칸이 다루는 내용이 완전히 다르므로, 어디서 무엇을 확인해야 하는지부터 정리하는 것이 좋습니다.

Part 01

표제부

부동산의 기본 정보. 소재지(주소), 지번, 건물 구조, 전용면적 등이 적혀 있습니다.

확인: 계약서의 주소·전용면적과 일치하는지

Part 02

갑구

소유권에 관한 내용. 현재 소유자, 소유권 변동 이력, 가압류·압류·경매 등이 표시됩니다.

확인: 임대인(매도인)이 소유자와 같은 사람인지

Part 03

을구

소유권 이외의 권리. 근저당권(대출), 전세권, 지상권 등 이 집에 잡힌 빚과 권리가 나옵니다.

확인: 근저당 금액이 과도하지 않은지

초보자가 가장 자주 놓치는 칸이 을구입니다. 소유자만 확인하고 넘어가면, 정작 집에 얼마나 빚이 잡혀 있는지를 모른 채 계약하게 됩니다. 깡통전세 위험은 대부분 을구에서 드러납니다.

3. 칸별로 꼭 봐야 할 것

표로 정리하면 어디서 무엇을 봐야 하는지가 한눈에 보입니다.

구분	담고 있는 내용	확인 포인트
표제부	주소, 지번, 면적, 구조	계약하려는 집과 주소·전용면적이 정확히 일치하는지 확인
갑구	소유자, 가압류, 압류, 경매	임대인 = 소유자 일치 여부, 압류·경매 기록이 있는지 확인
을구	근저당권, 전세권 등	근저당 합계 + 내 보증금이 시세를 넘지 않는지 확인

특히 다가구주택처럼 한 건물에 여러 세대가 사는 경우, 나보다 앞선 다른 세입자들의 보증금(선순위 보증금)까지 더해 따져봐야 합니다. 이 부분은 등기부등본만으로는 전부 드러나지 않으므로 별도 확인이 필요합니다.

4. 등기부등본 발급 방법

등기부등본은 대법원 인터넷등기소에서 비대면으로 발급할 수 있습니다.

1

인터넷등기소 접속

대법원 인터넷등기소에 접속해 '부동산 등기' 열람/발급 메뉴를 선택합니다. 회원가입 없이도 이용할 수 있습니다.

2

부동산 주소 입력

계약하려는 부동산의 도로명 또는 지번 주소를 입력해 해당 등기 기록을 찾습니다. 같은 건물에 여러 호가 있으면 호수까지 정확히 선택합니다.

3

'말소사항 포함' 선택

발급 옵션에서 말소사항 포함을 선택하면 과거에 설정·해지된 권리 이력까지 볼 수 있습니다. 권리 변동이 잦았던 집은 이 이력으로 위험 신호를 잡을 수 있습니다.

4

결제 후 발급 — 날짜 확인

소액 수수료를 결제하면 PDF로 발급됩니다. 발급일자가 '오늘 날짜'인지 반드시 확인하세요. 며칠 전 서류는 그 사이 근저당이 새로 잡혔을 수 있습니다.

5. 계약 전 확인 순서

서류를 받았다면 다음 순서로 보면 빠뜨리는 부분이 줄어듭니다.

1

표제부 — 주소·면적 대조

계약서에 적힌 주소와 전용면적이 표제부와 일치하는지 먼저 봅니다. 다르면 그 자체로 계약을 멈추고 확인해야 할 신호입니다.

2

갑구 — 소유자 일치 확인

갑구의 현재 소유자와 계약 상대방(임대인)이 같은 사람인지 신분증으로 대조합니다. 가압류·압류·경매 기록이 있으면 위험 신호입니다.

3

을구 — 근저당 규모 계산

을구의 근저당권 설정 금액을 모두 더한 뒤, 내 보증금을 합친 금액이 집 시세를 넘지 않는지 따져봅니다. 넘는다면 깡통전세 위험을 의심해야 합니다.

6. 계약 전 점검 체크리스트

등기부등본 확인 체크리스트

• 계약 당일 '오늘 날짜'로 발급한 최신본인가
• '말소사항 포함'으로 발급해 과거 이력을 확인했는가
• 표제부의 주소·전용면적이 계약서와 일치하는가
• 갑구의 소유자와 임대인이 같은 사람인가 (신분증 대조)
• 갑구에 가압류·압류·경매개시 기록은 없는가
• 을구의 근저당 합계 + 내 보증금이 시세를 넘지 않는가
• 다가구주택이라면 선순위 보증금까지 합산해 따졌는가
• 집주인 체납 세금은 별도로 '국세·지방세 완납증명서'를 요청했는가

을구가 깨끗하다고 해서 무조건 안전한 것은 아닙니다. 집주인이 체납한 세금은 등기부등본에 표시되지 않기 때문입니다. 완전한 확인을 위해서는 완납증명서를 따로 요청하는 것이 좋습니다.

7. 자주 묻는 질문

등기부등본과 등기사항전부증명서는 다른 서류인가요?

같은 서류입니다. '등기부등본'은 과거부터 쓰던 표현이고, 현재 공식 명칭은 '등기사항전부증명서'입니다. 발급받는 내용은 동일합니다.

을구에 아무 기록이 없으면 안전한 집인가요?

근저당 등 권리관계 면에서는 비교적 안전한 신호입니다. 다만 집주인의 체납 세금은 등기부등본에 나오지 않으므로, 국세·지방세 완납증명서를 별도로 확인하는 것이 좋습니다.

집주인이 잔금 날 대출을 갚겠다고 하는데 믿어도 되나요?

구두 약속만으로는 위험합니다. 계약서 특약에 '잔금 지급과 동시에 근저당권을 말소한다'는 조항을 명시하고, 잔금일에 상환과 말소를 함께 확인하는 것이 안전합니다.

등기부등본은 언제 떼어보면 되나요?

최소 계약일과 잔금일 당일에 각각 최신본을 확인하는 것이 좋습니다. 등기 내용은 하루 사이에도 바뀔 수 있기 때문입니다.

8. 핵심 정리

등기부등본 한눈에 보기

• 정식 명칭은 등기사항전부증명서 — 표제부·갑구·을구 3단 구조
• 표제부는 주소·면적, 갑구는 소유권, 을구는 근저당 등 빚
• 초보자가 가장 자주 놓치는 칸이 을구 — 깡통전세 위험이 여기서 드러남
• 대법원 인터넷등기소에서 '말소사항 포함'으로 당일 발급
• 근저당 합계 + 보증금이 시세를 넘으면 위험 신호
• 체납 세금은 등기부에 없음 — 완납증명서 별도 요청

이 글은 정보 제공을 목적으로 작성되었으며, 투자 권유나 특정 계약 권유가 아닙니다. 부동산 거래 및 계약에 따른 책임은 본인에게 있습니다.

부동산 제도와 등기·세금 기준은 시기와 개인 상황에 따라 달라질 수 있습니다. 이 글은 2026년 6월 작성 시점을 기준으로 하며, 실제 계약이나 신고 전에는 대법원 인터넷등기소 등 공식 기관 또는 전문가 확인이 필요합니다.

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